L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne de plus en plus de propriétaires et d’investisseurs. Avec la hausse des prix de l’immobilier et l’encadrement croissant des déductions, maîtriser l’IFI est devenu un enjeu central pour protéger et optimiser son patrimoine.
Si vous possédez un patrimoine immobilier important, comprendre comment réduire l’IFI, optimiser la structure de vos biens, et déclarer correctement votre patrimoine est indispensable.
Dans cet article, nos experts Bellestone vous expliquent comment fonctionne l’IFI et quelles stratégies permettent d’en diminuer l’impact en 2025.
Qu’est-ce que l’IFI ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière remplace l’ISF depuis 2018. Il taxe exclusivement la valeur nette de votre patrimoine immobilier.
Qui est imposable à l’IFI ?
Vous êtes concerné si :
vous résidez en France (biens immobiliers en France et à l’étranger)
vous êtes non-résident mais détenez un bien immobilier en France
vous détenez des biens via une SCI, en indivision ou en démembrement
Seuil d’imposition :
Vous êtes imposable à partir d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros.
Barème IFI 2025 : les taux applicables
Valeur nette taxable | Taux d’imposition |
Jusqu’à 800 000 € | 0% |
800 001 – 1 300 000 € | 0,50% |
1 300 001 – 2 570 000 € | 0,70% |
2 570 001 – 5 000 000 € | 1% |
5 000 001 – 10 000 000 € | 1,25% |
> 10 000 000 € | 1,50% |
Changements récents 2024–2025
Conditions de déductibilité des dettes plus strictes
Précisions sur les exonérations liées aux investissements locatifs
Vigilance accrue de l’administration fiscale sur la valorisation des biens
Comment réduire son IFI ? Les stratégies d’optimisation les plus efficaces
Réduire légalement son IFI est possible en utilisant les leviers prévus par le Code général des impôts.
1. Optimiser son IFI avec une SCI : un levier puissant
La SCI (Société Civile Immobilière) est l’un des meilleurs outils d’optimisation IFI.
Avantages pour réduire l’IFI
Déduction des emprunts contractés pour financer les biens
Possibilité d’intégrer un passif déductible structuré
Transmission facilitée et optimisée
Valorisation des parts souvent plus favorable que les biens en direct
Astuce experte Bellestone : la structuration de la dette dans une SCI peut réduire significativement la base taxable.
2. Le démembrement de propriété : l’outil le plus sous-estimé pour réduire l’IFI
Le démembrement sépare :
l’usufruit (droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers)
la nue-propriété (propriété du bien sans en percevoir les revenus)
Pourquoi c’est efficace ?
Chaque titulaire déclare uniquement la part qui lui revient
Transmission avantageuse tout en réduisant l’IFI
Permet d’organiser son patrimoine familial intelligemment
3. Résidence principale : profitez de l’abattement de 30 %
Votre résidence principale bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur sa valeur fiscale. Une bonne estimation est essentielle pour éviter une surtaxation.
4. Déduire les dettes : un levier majeur pour diminuer votre IFI
Sont déductibles :
prêt immobilier
travaux de rénovation (sous conditions)
prêts destinés à l’acquisition de biens locatifs
Depuis 2024, les règles sont plus strictes : une dette doit être justifiée, affectée au bien, et réaliste au regard du patrimoine.
5. Exonération pour investissement locatif et biens professionnels
Certains biens peuvent être exonérés totalement ou en grande partie, notamment :
logements sous dispositif Pinel ou Malraux
immeubles affectés à une activité professionnelle
biens appartenant à une société dans laquelle vous exercez une activité principale
Comment déclarer l’IFI ? Conseils pratiques
La déclaration IFI se fait en même temps que l’impôt sur le revenu.
Documents nécessaires :
valeurs des biens au 1er janvier
dettes et prêts en cours
statuts de SCI
justificatifs de travaux
estimations immobilières
Erreurs fréquentes à éviter :
mal valoriser la résidence principale
déduire des dettes non admises
oublier d’intégrer certaines parts de SCI
erreurs sur le démembrement
Une mauvaise déclaration peut entraîner un redressement.
FAQ – Questions fréquentes sur l’IFI
Comment réduire légalement son IFI ?
En utilisant la déductibilité des dettes, la SCI, le démembrement de propriété, l’abattement résidence principale et les exonérations locatives.
Quelles dettes sont déductibles de l’IFI ?
Les prêts immobiliers, les travaux affectés aux biens, et les prêts d’acquisition si la dette est justifiée et réelle.
Le démembrement permet-il de diminuer l’IFI ?
Oui, chaque partie ne déclare que la fraction du bien correspondant à ses droits.
Un bien locatif est-il taxable à l’IFI ?
Oui, sauf exceptions (biens professionnels, dispositifs spécifiques, société d’exploitation).
Bellestone : votre accompagnement expert pour optimiser votre IFI
Chez Bellestone, nous accompagnons nos clients dans :
la valorisation et l’estimation de leurs biens✔
l’optimisation fiscale de leur patrimoine immobilier✔
la structuration sur-mesure (SCI, démembrement, holding)✔
la préparation et la sécurisation de la déclaration IFI✔
Nous proposons un accompagnement confidentiel, personnalisé et orienté performance patrimoniale.
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