1. Bail habitation loi 89 : définition rapide

Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 concerne toute location d’un logement vide (ou meublé) servant de résidence principale du locataire. Il peut être mixte si le locataire exerce en plus une activité non commerciale (profession libérale, télétravail) ; dès qu’un fonds commercial est exploité, on bascule dans le bail commercial du Code de commerce — à ne pas confondre !

2. Durée, forme et mentions obligatoires

Point clé	Règle de droit	Astuce SEO
Durée minimale	3 ans (propriétaire personne physique) ; 6 ans (personne morale)	Insérer l’exacte expression : durée bail habitation loi 89
Contrat écrit	Contrat type ALUR avec clauses et annexes légales	Proposer un lien interne « Modèle de bail loi 89 PDF »
Clauses interdites	Toute clause ramenant la durée < 3 ans est réputée non écrite	Ajouter FAQ « Puis-je signer un bail de 1 an ? »

Diagnostics et performance énergétique

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme indécent et ne peut plus être loué. Le seuil passera à la classe F en 2028, puis E en 2034. Pour tout savoir sur le nouveau DPE c’est ici.

3. Destination des lieux : habitation seule ou usage mixte

Habitation exclusive : l’adresse doit être la résidence principale (> 8 mois/an).
Usage mixte : autorisé uniquement pour activités non commerciales sans réception de clientèle (professions libérales, télétravail).
Changement d’usage en Île-de-France : à Paris et dans les communes de plus de 200 000 hab., une autorisation peut être nécessaire si l’usage principal d’habitation disparaît.

Optimisation SEO : placer des variantes de requêtes : bail mixte loi 89, autorisation changement d’usage Paris.

4. L’état des lieux, un passage obligé

Entrée et sortie : document contradictoire obligatoire, gratuit si réalisé entre bailleur et locataire.
Droit de rectification : le locataire a 10 jours pour signaler un oubli et 1 mois après la première mise en chauffe pour le chauffage.
Sortie : sans état des lieux, le logement est présumé rendu en bon état (hors vétusté).

5. Les chiffres à retenir

Finances	Plafond et délais légaux
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges en location vide ; 2 mois en meublé
Restitution	1 mois après remise des clés (2 mois si retenues justifiées)
Charges	Provisions avec régularisation annuelle ou forfait (meublé)
Révision de loyer	Indexée sur l’IRL ; procédure renforcée si loyer manifestement sous-évalué

6. Préavis, congé et résiliation

Préavis côté locataire

Cas général : 3 mois.
Réduction à 1 mois : logement en zone tendue (la quasi-totalité de l’Île-de-France), mutation professionnelle, perte d’emploi, raison de santé, attribution logement social, etc.
Notification par lettre AR ou acte de commissaire de justice ; le délai court à réception.

Congé côté bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis, pour trois motifs stricts :

reprise pour habiter,
vente,
motif légitime et sérieux (ex. impayés).

7. Droits et obligations des parties

Locataire

Jouissance paisible du logement.
Paiement ponctuel du loyer et des charges.
Assurance multirisques habitation obligatoire.
Entretien courant et menues réparations.
Respect de la destination des lieux ; aucune transformation lourde sans accord écrit.

Bailleur

Logement décent et conforme (critères de surface, sécurité, performance énergétique).
Entretiens et grosses réparations à sa charge (hors faute locataire).
Quittance gratuite et justificatifs de charges sur demande.
Restitution du dépôt dans les délais légaux.
Procédure judiciaire possible en cas de manquements graves (loyers impayés, absence d’assurance, troubles).

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À retenir
Le bail habitation loi 89, pierre angulaire de la location résidentielle, garantit un équilibre entre protection du locataire et sécurité du bailleur. En Île-de-France, marché tendu par excellence, maîtriser ces règles est indispensable pour louer vite et sans litige. Gardez ce guide sous la main, optimisez vos annonces autour du mot-clé « bail habitation loi 89 » et profitez de notre portail pour concrétiser votre projet dès aujourd’hui.

Le guide pour tout savoir sur la location et la vente de logement

Bail d'habitation loi du 10 juillet 1989

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